カフェ

【経営が苦しい】飲食店を閉店するその前に検討してほしい譲渡売買

【経営が苦しい】飲食店を閉店するその前に検討してほしい譲渡売買

私は営業3年目のカフェを譲渡売買により350万円で売却しました。

もしも譲渡売買せずに閉店していれば、テナントの原状復帰義務があるため、解体費用約100万円は必要になっていたことでしょう。

それを考えれば+450万円の価値があったと思います。

譲渡売買は聞きなれない言葉かもしれませんが、不動産屋さんに仲介してもらうだけで自分の希望価格でお店を売る事ができるかもしれない売却方法です。

※不動産会社さんへの仲介手数料は発生します。

現状のコロナ騒動によって飲食店業界はとてつもないダメージを受けている事は間違いありません。

やしてや個人で営業している小規模店舗ならなおさらのことでしょう。

すでに閉店を余儀なくされたというお店も少なくはないはず。

中には閉店するにしても、原状復帰費用を捻出できずに困窮している事業者の方もいるかもしれません。

そしてそれとは逆に、この機を参入のチャンスを目論んで好条件のテナントが空く or 格安で売り払われるのを秘かに待ち望んでいる方がいるのも事実でしょう。

そうした方(主に前者)にとって、私の個人体験談が少しでもお役に立てれば幸いです。

【経営が苦しい】飲食店を閉店するその前に検討してほしい譲渡売買

「譲渡売買」って聞きなれない方がほとんどだと思います。

飲食店を営んでいる方でも知らないという人も多いようです。

  • 譲渡… 所有資産を移転させる一切の行為のこと

つまり、お店を誰かに売ってしまう行為が譲渡売買となります。

もちろん、売るからには買う人がいなければ成立しませんね。

「お店を売る」といってもテナント自体は家主様の物であるため、厳密には「お店の内装を売る」と言う形になります。

しかし、買ってくれる人がいれば誰てもOKとうわけではありません。

そのテナントの持ち主は家主様であるため、事前に家主様の許可が必要になります。

※ほとんどの場合契約解約時には原状復帰事項が定められているので、譲渡売買という契約書にないことをしようとしているのばからそれがOKかも含めて家主様へご相談するのが筋でしょう。

一般的な住居用賃貸物件とは違い、テナント物件の場合は例え借りたいという方が現れても家主様がその人の人柄、業種を見て却下されることはよくあることです。

例えば、事業経験がゼロという方は断られるケースが多くあるようです。

つまり、

譲渡売買を成立させるための条件

  • お店を買い取りたいという人がいる。
  • 家主様からのOKをいただく。

という条件が整はなければなりません。

では、そもそもなぜお店を買い取りたいと思う人がいるのでしょうか?

なぜ譲渡売買でお店を購入したいのか

実際に10組ほど譲渡売買希望の方と直接お話をした印象だと、3つのパターンの考えの人がいるなぁと思いました。

1.お店の設計ができないタイプ

これは初めて飲食店をやろうとしているけど、お店の具体的なイメージが持てていない人です。

こういう方は既存のお店を自分なりにアレンジして営業したい、その方がやりやすいと考えているらしく、例えばスケルトン状態のテナントを見てもお店のイメージが持てずにいろんなテナントを内覧したけど、結局どれもしっくり来ないというタイプです。

2.買った方が安上がりというタイプ

これはお店を始めるのであれば間違いなく正しい考え方です。

初期費用を徹底的に抑えるには、お店をゼロから作るよりは既存店を買ってしまった方が得策であるケースが多いです。

3.この立地で商売がしたいというタイプ

場所にこだわってテナントを探しているけど、空いているテナントがないので買い取ってでもテナントを抑えたいというタイプです。

割合で言うと、圧倒的に2.のタイプが多いですね。

ただし、いづれの場合も価格交渉があることをお忘れなく。

私の場合は500万円の提示価格でしたが、最終的に350万円で売却しました。

では、どのように買い手を探せばいいのでしょうか?

不動産屋さんに仲介してもらう

もし、あなたの知り合いに興味を持ってくれる方がいればいいのですが、なかなかそう都合のよいことはありません。

そのため、テナント仲介している不動産屋さんに「現在営業中のお店の譲渡売買を検討している」という旨を伝えて、仲介していただくことが可能かどうか問い合わせしてみることをお勧めします。

参考までに、私は4~5社の不動産会社様のHPのお問い合わせから以下のテンプレ文を送ってご相談に応じてもらいました。

不動産会社によって、親身にご対応していただけるところもあれば、そうでないところもあるため、対応はまちまちだと思っておいた方が良いでしょう。

なお、もし仲介により譲渡売買が成立した場合、私がご相談していた不動産会社様はすべて仲介手数料は家賃一か月分という条件がついておりましたので、念のためご注意ください。

○○様、お世話になります。

現在、△△坪の賃貸テナントで飲食店を営んでおります。
この度、移転を見据えた店舗の譲渡売買を考えており、○○様にお力添えしていただけないかと思いご連絡した次第でございます。
なお、店舗は営業開始から×年×ヶ月目、スケルトンから施工し、開店当初の厨房機器はすべて新品で導入しております。

譲渡金額は500万円(税込)で希望しております。

もしご協力いただける様であれば、お返事いただけると幸いです。
ご検討のほど、よろしく願い致します。

ただし、不動産会社様にご協力をお願いしたからといってすぐに買い手が見つかるわけではありません。

私の場合は4か月ほどかかりました。

もし、現在すでにコロナなどの影響により事業継続すべきか否かを検討中であれば、一度譲渡売買も視野に入れてみるのもありかと思います。

 

おすすめ記事

≫ 個人経営の素敵なカフェが閉店してしまう理由