- 300万円で譲渡売買が成立してカフェを閉店＆撤退
- 飲食店・カフェを譲渡売買で閉店・撤退する方法
コロナ禍で経営が苦しく、お店の存続危機、もしくは撤退を余儀なくされている個人事業者・経営者の方も少なくないかも。
でも、飲食店の閉店ってそんな簡単にできません。
✓3~6か月前の退去通知義務
✓原状回復義務
例えば、「今月で閉店して退去したい」と思っても、賃貸契約に記述された期間(3~6か月)の家賃は支払わなければなりません。
さらに、もし契約時にスケルトンの状態で内装工事をしているのであれば、再びスケルトンに戻さなくてはいけない契約になっています。
つまり、閉店するだけでめっちゃお金がかかります。。
だから、閉店したくても閉店できずに赤字経営を続けている店舗も多いかもしれません。
私は2019年8月に譲渡売買という形で2年8か月間経営していたカフェを閉店しました。閉店の原因は経営不振。
赤字が続き、運転資金は底を尽き、月々の支払いをカードローンで回して自転車操業するまでに状況は悪化していました。
しかし、閉店しようにも撤退費用(現状回復資金)なんて手元になく、閉店したいのに閉店できない苦難の日々。
そんな私がこの窮地から抜け出すことができた方法が『譲渡売買』です。
もし、同じような悩みを抱えている飲食店・カフェ経営者も『譲渡売買』という方法で現状を抜け出すことができるかもしれません。
本記事では、私がどのような経緯で譲渡売買によりカフェを閉店＆撤退できたかをお話しします。
借金1,000万円！手元資金ゼロでもカフェを閉店できた理由
私が経営していたカフェのテナントはの撤退時の条件は以下の通り。
✓退去通知：3ヵ月前まで
✓原状回復義務：あり
知り合いの飲食店の話を聞くと、ほとんどのテナントは6ヵ月前までの退去通知義務だったため、比較的良心的？だったかもしれません。
ちなにみ、現状復帰するための工事費用は100~150万円との見積もり。
すでに資金ショートしている私は、現状回復費用を捻出することができず、赤字経営でありながら閉店できないと言う状況が1年以上続きました。。
今思えば、そんな精神状況でよく1年以上も営業を続けられていたことが不思議です。。
しかし、結果的に『譲渡売買』という方法でカフェ内装＆キッチン設備を300万円で売却することができ、無事に閉店＆退去することができました。
つまり、0円で撤退できた上に、300万円の利益になったということ。
100万円の撤退費用が必要だったことを考えれば、＋400万円の実利益があったことになります。
マジで助かりました。。
とはいえ、閉店当時の借金は1,000万円ほど。
譲渡売買の300万円を口座に残し、借金1,000万円で私のカフェ経営は幕を閉じました。
「カフェの始め方」って本屋にもネット上にも情報はたくさん転がっていますが、「閉店の仕方」って、あまり情報がありません。
小さなカフェとはいえ、経営者として無知であったことが一番の原因だと思いますが、説教はさておき、譲渡売買という方法さえ知っておけば、救われるカフェ経営者も多いかもしれません。
以下では、私がどのような流れで譲渡売買をしたのかを解説します。
飲食店・カフェを譲渡売買で閉店・撤退する方法
『譲渡売買』という言葉を知らない店舗経営者も多いのではないでしょうか。
今だからこそ言えることは「譲渡売買という方法があることをお店を始める前に知っていれば、もっと違った結果になっていたかも」ということ。
📝譲渡売買とは？
譲渡：所有資産を移転させる一切の行為のこと。
つまり、お店を内装を売買することです。
譲渡売買が成立すれば、入れ替わりでテナントの賃貸契約が結ばれるため、現状回復義務の必要はなく、退去通告期間を待たずにそのまま退去(閉店)することができます。
※ただし、家主の許可が必要ですでの事前に相談してください。
もし、またカフェを経営することがあれば、譲渡売買で売れやすいテナントを探し、売ることを前提としてカフェを作ります。
とはいえ、そもそもお店を買ってくれる人がいなければ譲渡売買は成立しません。
ぶっちゃけ、簡単には見つかりませんが、テナント探しをしている人は常にいますので、そんな人を見つけられるかが歩インtのになります。
とはいえ、自力で譲渡売買してくれる人を探すのは難しいため、不動産屋さんに仲介してもらうのが一般的です。
※ただし、不動産屋さんへの仲介手数料は発生します。
※仲介手数料の相場は家賃1ヶ月分。
しかし、買ってくれる人がいれば誰てもOKというわけではありません。
テナントの持ち主は家主様であるため、事前に“家主様の許可”が必要になります。
ほとんどのテナントでは、契約解約時の原状回復事項が定められています。
譲渡売買でテナントを引き渡すことは契約事項にないイレギュラーな行為にあたるため、譲渡売買がOKかを含めて、事前に家主様に相談しておきましょう。
例えば、テナントのはるビルの雰囲気に合わない業種はNGとか、銃飲食店はNGなどの家主様による条件があるはずです。
私の場合、
私の場合、焼き鳥屋などの煙が出る飲食店はNGでした。
ちなみに、カフェ・喫茶店ならどこのテナントでもwelcomeだと思います。
さて、具体的にどのように譲渡売買を進めていくかの話をしていきましょう。
不動産業者に譲渡売買を仲介してもらう
私の場合、不動産業者に仲介してもらって購入希望者を探しました。
具体的には、お店のある地域で事業用テナントを扱っている不動産業者に連絡をして、テナントをお探し中のお客さんを紹介(仲介)してもらうだけです。
※ただし、不動産屋さんへの仲介手数料は発生します。
※仲介手数料の相場は家賃1ヶ月分。
参考までに、私は4~5社の不動産業者のHPのお問い合わせフォームから、以下のテンプレ文を送って、相談に応じてもらえる不動産業者を探しました。
○○様、お世話になります。
現在、△△坪の賃貸テナントで飲食店を営んでおります。
この度、移転を見据えた店舗の譲渡売買を考えており、○○様にお力添えしていただけないかと思いご連絡した次第でございます。
なお、店舗は営業開始から×年×ヶ月目、スケルトンから施工し、開店当初の厨房機器はすべて新品で導入しております。
譲渡金額は500万円(税込)で希望しております。
もしご協力いただける様であれば、お返事いただけると幸いです。
ご検討のほど、よろしく願い致します。
※譲渡金額は値切り交渉があることを前提に高めに設定しておくことをおススメします。
不動産会社によって、親身にご対応していただけるところもあれば、そうでないところもあるため、対応はまちまちだと思っておきましょう。
ちなみに、不動産会社様にご協力をお願いしたからといってすぐに買い手が見つかるわけではありません。私の場合は買い手が見つかるまでに“4ヵ月程度”かかりました。
もし「閉店を少しでも視野に入れている」という状況であれば、早めに譲渡売買に協力してくれる不動産業者を探しておくことをおススメします。
なぜ譲渡売買でお店を購入したい人がいるのか
そもそも「お店を買い取りたい」って人がいるのか気になりません？
なぜ他人が営業していたお店を買いとって新店舗として営業したいのか、その理由を知っておくだけでも価値があります。
不動産業者に紹介してもらった人達と実際に話をしてみると、譲渡売買でお店を買い取りたい、という人には3パターンの特徴があることがわかりました。
📝譲渡売買でお店を買いたい人の特徴
- カフェを始めたいけど店舗設計ができないタイプ。
→ 初めての飲食店経営のため、スケルトン状態のテナントよりも、すでに出来上がっているお店を自分なりにアレンジして新店舗として営業したいというタイプです。 - 初期費用を安く抑えたいタイプ。
→ 戦略的に初期費用を抑えて新店舗を作ろうとしているタイプです。 - この立地で営業したい！というタイプ。
→ 場所にこだわってテナントを探しているけど、空いているテナントがないので買い取ってでもテナントを抑えたいというタイプです。
割合で言うと、圧倒的に「初期費用を安く抑えたいタイプ」の人が多く、さらにこのタイプの人はすでに何店舗かお店を持っている経営者です。
また、結構激しい値段交渉もしてきます。。
弱気な姿勢を見せてダメ！
ぶっちゃけ、500万円というのは値引き交渉前提で提示していた価格であり、実際は300~350万円で売れればいいんじゃないかと思っていました。
さすがに、100万円という値付けには驚きましたけど。。
それくらいシビアな経営者ではいと、生き残っていくのは難しいかもしれませんね。
計10名前後くらいの人を仲介してもらった結果、最終的に300万円で売却することができました。
最後に：閉店の可能性があるなら早めに譲渡売買を進めた方がいい
むしろ、すぐに閉店するつもりはないけど「この値段なら売っても良いかも」という気持ちがあるなら、とりあえず譲渡売買を検討しいても良いかもしれません。
不動産屋さんに仲介してもらったとしても、すぐに買い手が決まることはありません。
逆に「どうしても売って欲しい」という人が出てくれば、高値で売ってしまうもの戦略的撤退だと思います。
どちらにせよ、お店を閉店する時には“コスト”が発生します。
現状のコロナ禍によって飲食店業界はとてつもないダメージを受けていることは間違いなく、すでに閉店を余儀なくされたというお店も少なくはないはず。
閉店するにしても「原状復帰の費用を捻出できずにどうすることもできない…」と悩んでいる事業者の人もいるかもしれません。
その一方で「今がテナントの空きで出るチャンス」と考えて出店を考えている人がいるのも事実です。
ピンチはチャンスかもしれません。
とりあえず、「譲渡売買」の仲介をしてもらえる不動産屋さんにメールを送ってみましょう。
以上です。
私の経験が誰かのお役に立てれば幸いです。
